Der Kauf eines Hauses gehört zu den wichtigsten Entscheidungen einer Familie und wiederholt sich nur selten mehr als wenige Male im Leben. Wir haben diesen Leitfaden geschrieben, um die Fragen zu beantworten, die unseren internationalen Kunden beim Immobilienkauf in Italien am häufigsten begegnen. Für alles, was hier nicht behandelt wird, können Sie uns gern kontaktieren — wir antworten schnell und kostenlos.
Die zahlreichen Unterlagen, Dienstbarkeiten, Rechte und Katasterangaben, die einen Kauf in Italien betreffen, können komplex wirken. Wer die Schritte im Voraus kennt, kann mit Sicherheit vorgehen und kostspielige Fehler vermeiden. Im Folgenden die wesentlichen Phasen und Vorsichtsmaßnahmen.
1. Vorabprüfungen
Nachdem Sie mehrere Immobilien besichtigt und die richtige gefunden haben, sollten Sie vor Abgabe eines Angebots folgende Prüfungen vornehmen:
Prüfen, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Belastungen, Pfändungen, laufenden Verfahren oder sonstigen Eintragungen ist.
Kontrollieren, dass der Katasterauszug (visura catastale) auf den rechtmäßigen Eigentümer lautet, und den Katasterplan (planimetria) anfordern, um zu prüfen, ob er dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht.
Den Erwerbstitel (atto di provenienza) prüfen, um den rechtmäßigen Eigentümer sowie etwaige Rechte oder Dienstbarkeiten festzustellen.
2. Kaufangebot
Nach den Vorabprüfungen beginnt die Verhandlung mit einem schriftlichen Kaufangebot (proposta di acquisto). Fragen Sie vor der Unterzeichnung stets, ob neben dem Preis Nebenkosten anfallen und gegebenenfalls welche und in welcher Höhe.
Das Angebot muss schriftlich erfolgen und die Immobiliendaten, den gebotenen Preis, Zahlungsweise und -fristen, den Übergabetermin sowie die Gültigkeitsdauer enthalten. Bei Unterzeichnung wird eine Anzahlung geleistet, in der Regel zwischen 2% und 5% des gebotenen Preises (mindestens etwa 5.000 €), per Scheck auf den Verkäufer, der erst bei Unterzeichnung des Vorvertrags eingelöst wird.
Die Gültigkeitsdauer sollte kurz sein, normalerweise 7 bis 10 Tage, innerhalb derer die Annahme mitzuteilen ist. Sobald der Verkäufer unterschreibt und annimmt, ist er verpflichtet, die Immobilie an niemanden sonst zu verkaufen, was dem Käufer Sicherheit über Preis und Bedingungen gibt.
3. Steuernummer (Codice Fiscale)
Als Erstes benötigen Sie eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Es handelt sich um einen alphanumerischen Code aus 16 Zeichen, der auf Nachname, Vorname, Geburtsort und -datum beruht und natürliche Personen für steuerliche Zwecke in Italien identifiziert. Sie wird kostenlos von der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) oder über ein italienisches Konsulat im Ausland ausgestellt. Wir unterstützen Sie gern bei der Beantragung.
4. Eröffnung eines italienischen Bankkontos
Die Eröffnung eines italienischen Bankkontos ist unerlässlich — nicht nur, um die Mittel für den Notartermin zu überweisen (die Schlusszahlung erfolgt in der Regel per italienischem Verrechnungsscheck), sondern auch, um die Versorgungsverträge per Lastschrift zu begleichen und Unterbrechungen durch unbezahlte oder verlorene Rechnungen zu vermeiden.
5. Der Vorvertrag (Compromesso)
Der nächste Schritt ist der Vorvertrag (contratto preliminare bzw. compromesso). Er verpflichtet beide Parteien, den Kauf bis zu einem bestimmten Termin vor dem Notar abzuschließen. Das Eigentum geht damit noch nicht über, doch die Parteien sind verpflichtet, dies samt Übergabe der Immobilie bis zur vereinbarten Frist zu tun. Er muss bereits die wesentlichen Elemente des endgültigen Vertrags enthalten.
Der notarielle Kaufvertrag wird in der Regel ein bis drei Monate später unterzeichnet; eine längere Frist kann vereinbart werden, wenn Arbeiten oder baurechtliche Anpassungen erforderlich sind. Beachten Sie, dass bereits das angenommene Kaufangebot eine rechtlich verbindliche Beziehung zwischen den Parteien begründet.
Bei Unterzeichnung des Vorvertrags wird eine Anzahlung (caparra confirmatoria) von in der Regel 10–30% des vereinbarten Preises geleistet (oft etwa 20%). Nach Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuchs gilt: Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zuzüglich eines gleich hohen Betrags zurückzahlen; tritt der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. In beiden Fällen kann die vertragstreue Partei stattdessen die Erfüllung oder Auflösung des Vertrags samt Schadensersatz verlangen. In der Regel gilt: je niedriger der vereinbarte Preis, desto höher die anteilige Anzahlung, und umgekehrt. In manchen Fällen leistet der Käufer eine Summe als Abschlagszahlung (acconto), die als Vorschuss auf den Preis und nicht als Anzahlung gilt.
Der Vorvertrag ist innerhalb von 20 Tagen nach Unterzeichnung zu registrieren (30 Tage bei notarieller Beurkundung). Registrierungskosten: feste Registersteuer von 200 €, zuzüglich Stempelsteuer von 16 € je 4 Seiten (bzw. je 100 Zeilen). Seit dem 1. Januar 2025 gilt die anteilige Registersteuer von 0,5% einheitlich sowohl für die Anzahlung (caparra) als auch für eine etwaige Abschlagszahlung (acconto), sofern nicht umsatzsteuerpflichtig — zuvor wurde der acconto mit 3% besteuert. Dieser Betrag wird später auf die beim Kaufvertrag fällige Registersteuer angerechnet.
6. Der notarielle Kaufvertrag (Rogito)
Die notarielle Urkunde (rogito), der endgültige Vertrag, schließt den Kauf ab und überträgt das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer. Sie wird von einem vom Käufer gewählten Notar erstellt und enthält alle Angaben zur Identifizierung der Immobilie (bereits im Vorvertrag enthalten). In manchen Fällen gehen die Parteien ohne Vorvertrag direkt zum endgültigen Vertrag über.
Hat die Immobilie mehrere Miteigentümer, müssen alle — oder ein Vertreter mit notarieller Vollmacht — unterschreiben. Der Notar prüft von Gesetzes wegen das Fehlen von Hypotheken, Belastungen oder Pfändungen bei der Steuerbehörde sowie die bau- und katasterrechtliche Ordnungsmäßigkeit und kontrolliert, ob die Immobilie besonderen Regelungen unterliegt (z. B. Bindungen des sozialen Wohnungsbaus, Vorkaufsrechte oder Schutz als Gut von historischem, künstlerischem oder archäologischem Interesse). Anschließend trägt der Notar die Urkunde in die öffentlichen Register ein und verwahrt das Original.
7. Kaufkosten
Die Gesamtkosten eines Kaufs in Italien betragen etwa 10–20% des Preises, variieren jedoch von Fall zu Fall.
Maklerprovision
Beim Kauf über eine Agentur beträgt die Provision rund 3% des Preises zuzüglich 22% Mehrwertsteuer. Nach Abschluss des Geschäfts durch Vermittlung des Maklers hat dieser gemäß Art. 1755 des Zivilgesetzbuchs Anspruch auf eine Provision von beiden Parteien.
Übertragungssteuern
Die drei wichtigsten Steuern sind die Registersteuer (imposta di registro), die Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und die Katastersteuer (imposta catastale). Beim Kauf von einer Privatperson ist die Bemessungsgrundlage in der Regel der Katasterwert (valore catastale), der oft deutlich unter dem Marktwert liegt (die Regierung aktualisiert diese Werte derzeit). Kauft der Erwerber als Gesellschaft, ist die Grundlage hingegen der Marktpreis.
A) Verkauf durch eine Privatperson (oder ein Unternehmen, das nicht gebaut/saniert hat, oder einen Bauträger, der mehr als 5 Jahre nach Fertigstellung ohne MwSt.-Option verkauft) — Registersteuer-Regime:
Registersteuer: 2% mit der Vergünstigung „Erstwohnsitz“ (prima casa); sonst 9% (Zweitwohnsitz). Berechnet auf den Katasterwert bei Privatkäufern, auf den Preis bei Unternehmenskäufern. Mindestens 1.000 €.
Hypothekensteuer: 50 € (fest).
Katastersteuer: 50 € (fest).
(In diesem Regime fallen Stempelsteuer und besondere Gebühren nicht an.)
B) Verkauf durch einen Bauträger oder ein Sanierungsunternehmen innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung (oder danach, mit MwSt.-Option) — MwSt.-Regime:
MwSt. auf den vereinbarten Preis: 4% (Erstwohnsitz), 10% (Zweitwohnsitz), 22% (Luxusimmobilie).
Registersteuer: 200 € (fest).
Hypothekensteuer: 200 € (fest).
Katastersteuer: 200 € (fest).
Stempelsteuer 230 €, Hypothekengebühr 35 €, Katastergebühr 55 € (fest).
Dies sind allgemeine Regeln; prüfen Sie vor dem Abschluss stets den genauen Betrag, um Überraschungen zu vermeiden.
Notarhonorar
Dem Notar steht ein Honorar für die Erstellung des Kaufvertrags (und, falls die Parteien dies wünschen, des Vorvertrags) zu. Es bemisst sich hauptsächlich nach dem erklärten Wert der Immobilie.
Sonstige Kosten
Dazu können ein Anwalt für rechtliche Fragen, ein Geometer oder Architekt für technische Prüfungen, ein Übersetzer, ein Umzugsunternehmen sowie die Ummeldung der Versorgungsverträge gehören.
8. Jährliche Immobiliensteuern
IMU (Imposta Municipale Propria). Seit 2020 ist die IMU die einzige kommunale Immobiliensteuer (die TASI wurde abgeschafft und in sie eingegliedert; die alte „IUC“ existiert nicht mehr). Auf den Hauptwohnsitz fällt keine IMU an, es sei denn, es handelt sich um eine Luxusimmobilie (Katasterkategorien A/1, A/8, A/9). Für andere Immobilien beträgt der Basissatz 0,86%, den die Gemeinden auf null senken oder auf bis zu 1,06% (in einigen Fällen 1,14%) anheben können. Sie wird auf den um 5% erhöhten Katasterwert, multipliziert mit dem Koeffizienten der Katasterkategorie, angewandt und in zwei Raten gezahlt (16. Juni und 16. Dezember). Zahlungspflichtig sind alle Eigentümer, ob ansässig oder nicht.
TARI (Abfallsteuer). Sie wird nach der Fläche der Immobilie und der Zahl der Bewohner berechnet und finanziert die Müllabfuhr.
Versorgung. Strom, Wasser, Gas/Heizung und Telefon: eine kleine Grundgebühr (in der Regel zweimonatlich) zuzüglich Verbrauch. Bitten Sie beim Notartermin um die letzten Rechnungen, damit die Verträge auf Ihren Namen umgemeldet werden können und um sicherzustellen, dass keine Rückstände bestehen, die die Ummeldung blockieren könnten.
Hausgeld. Teilt sich die Immobilie Gemeinschaftsflächen (Garten, Zufahrt, Pool usw.), fallen Hausgeldkosten an. Erkundigen Sie sich beim Verwalter nach den jährlichen ordentlichen Kosten, etwaigen offenen Raten und beschlossenen, noch nicht bezahlten Arbeiten.
9. „Erstwohnsitz“-Vergünstigung für AIRE-Bürger
Italienische Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland, die im AIRE (Verzeichnis der im Ausland ansässigen Italiener) eingetragen sind, können in jeder italienischen Gemeinde eine Immobilie zum vergünstigten „Erstwohnsitz“-Regime erwerben. Der Wohnsitz im Ausland wird durch die AIRE-Bescheinigung oder eine ersetzende Eigenerklärung nachgewiesen (Rundschreiben 38/E 2005). Für AIRE-Eingetragene gilt die Vergünstigung ohne die übliche Pflicht, den Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde zu verlegen (Rundschreiben 19/E 2001). Die übrigen Bedingungen bleiben bestehen, insbesondere darf der Käufer nicht bereits — allein oder in Gemeinschaft — eine andere mit „Erstwohnsitz“-Vergünstigungen erworbene Wohnung in Italien besitzen.
Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ist auf dem Stand 2026. Steuersätze und Vorschriften können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab; prüfen Sie vor Abschluss eines Kaufs stets die genauen Beträge mit Ihrem Notar oder Berater.
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