Guida all’Acquisto di un Immobile in Italia

L’acquisto di una casa è una delle decisioni più importanti per una famiglia e raramente si ripete più di poche volte nella vita. Abbiamo scritto questa guida per rispondere alle domande che più stanno a cuore ai nostri clienti internazionali sull’acquisto di un immobile in Italia. Per qualsiasi aspetto non trattato qui, può contattarci liberamente: rispondiamo rapidamente e senza alcun costo.

I numerosi documenti, le servitù, i diritti e i dati catastali che riguardano un acquisto in Italia possono sembrare complessi. Conoscere in anticipo i passaggi permette di procedere con serenità ed evitare errori che possono rivelarsi costosi. Di seguito le fasi essenziali e le precauzioni da adottare.

1. Controlli Preliminari
Una volta visitati più immobili e individuato quello giusto, prima di formulare una proposta è opportuno effettuare i seguenti controlli:
Verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, gravami, pignoramenti, cause in corso o altre trascrizioni a suo carico.
Controllare che la visura catastale sia intestata al legittimo proprietario e richiedere la planimetria catastale, verificando che corrisponda allo stato di fatto dell’immobile.
Esaminare l’atto di provenienza per individuare il legittimo proprietario ed eventuali diritti o servitù che gravano sull’immobile.


2. Proposta di Acquisto
Dopo i controlli preliminari, la trattativa inizia con una proposta di acquisto scritta. Prima di firmare, chieda sempre se esistono costi accessori oltre al prezzo e, in caso affermativo, quali sono e a quanto ammontano.

La proposta deve essere redatta per iscritto e contenere i dati dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità e i tempi di pagamento, la data di consegna e il periodo di validità. Alla firma si versa un deposito cauzionale, di norma tra il 2% e il 5% del prezzo offerto (con un minimo di circa € 5.000), mediante assegno intestato al venditore, che sarà incassato solo alla firma del contratto preliminare.

Il periodo di validità dovrebbe essere breve, normalmente 7-10 giorni, entro i quali va comunicata l’accettazione. Una volta che il venditore firma e accetta, si impegna a non vendere l’immobile ad altri, garantendo all’acquirente certezza su prezzo e condizioni.


3. Codice Fiscale
La prima cosa necessaria è il codice fiscale. È un codice alfanumerico di 16 caratteri basato su cognome, nome, luogo e data di nascita, che identifica le persone fisiche ai fini fiscali sul territorio italiano. Viene rilasciato gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate o tramite un consolato italiano all’estero. Possiamo assisterla nell’ottenerlo.


4. Apertura di un Conto Corrente in Italia
Aprire un conto corrente in Italia è essenziale: non solo per trasferire i fondi necessari al rogito (il saldo avviene di norma con assegni circolari italiani), ma anche per domiciliare le utenze ed evitare interruzioni delle forniture dovute a bollette non pagate o smarrite.


5. Il Contratto Preliminare (Compromesso)
Il passo successivo è il contratto preliminare di vendita (compromesso). Impegna entrambe le parti a stipulare la vendita davanti al notaio entro una certa data. Non trasferisce ancora la proprietà, ma obbliga le parti a farlo, con la consegna dell’immobile, entro il termine pattuito. Deve già contenere gli elementi essenziali del contratto definitivo.

Il rogito notarile viene di norma stipulato da uno a tre mesi dopo, ma può essere concordato un termine più lungo se sono necessari lavori o adeguamenti urbanistici. Si ricordi che la proposta di acquisto accettata crea già un vincolo contrattuale giuridicamente rilevante tra le parti.

Alla firma del preliminare si versa una caparra confirmatoria, di norma tra il 10% e il 30% del prezzo pattuito (spesso intorno al 20%). Ai sensi dell’art. 1385 c.c.: se il venditore recede, deve restituire la caparra più un importo equivalente; se l’acquirente recede, perde la caparra versata. In entrambi i casi la parte non inadempiente può, in alternativa, chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno. In genere, più basso è il prezzo pattuito, più alta è la caparra proporzionale, e viceversa. In alcuni casi l’acquirente versa una somma a titolo di acconto, considerata un anticipo sul prezzo anziché caparra.

Il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla firma (30 giorni se stipulato per atto notarile). Costi di registrazione: imposta di registro fissa di € 200, più imposta di bollo di € 16 ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe). Dal 1° gennaio 2025 l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% si applica in modo uniforme sia alla caparra sia all’eventuale acconto (non soggetti a IVA): in precedenza l’acconto scontava il 3%. Tale importo viene poi scomputato dall’imposta di registro dovuta per il rogito.


6. L’Atto Definitivo (Rogito)
L’atto notarile (rogito), o contratto definitivo, conclude l’acquisto e trasferisce la proprietà dal venditore all’acquirente. È predisposto da un notaio scelto dall’acquirente e contiene tutti i dati identificativi dell’immobile (già presenti nel preliminare). In alcuni casi le parti procedono direttamente al definitivo senza preliminare.

Se l’immobile ha più comproprietari, tutti — o un rappresentante munito di procura notarile — devono firmare. Per legge il notaio verifica l’assenza di ipoteche, gravami o pignoramenti presso l’Agenzia delle Entrate, la regolarità urbanistica e catastale, e controlla se l’immobile sia soggetto a discipline particolari (ad es. vincoli di edilizia agevolata, diritti di prelazione, o tutela come bene di interesse storico, artistico o archeologico). Il notaio trascrive quindi l’atto nei pubblici registri e ne conserva l’originale.


7. Costi dell’Acquisto
I costi complessivi di un acquisto in Italia si aggirano sul 10-20% del prezzo, ma variano da caso a caso.

Provvigione d’Agenzia
Se l’acquisto avviene tramite agenzia, la provvigione è di circa il 3% del prezzo più IVA al 22%. Concluso l’affare grazie all’intervento dell’agente, ai sensi dell’art. 1755 c.c. l’agente ha diritto alla provvigione da entrambe le parti.


Imposte di Trasferimento
Le tre imposte principali sono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Nell’acquisto da privato la base imponibile è di norma il valore catastale, spesso ben inferiore a quello di mercato (il governo sta aggiornando questi valori). Se l’acquirente acquista come società, la base è invece il prezzo di mercato.


A) Vendita da privato (o da impresa che non ha costruito/ristrutturato, o da costruttore che vende oltre 5 anni dalla fine lavori senza opzione IVA) — regime dell’imposta di registro:
Imposta di registro: 2% con i benefici “prima casa” - 9% negli altri casi (seconda casa). 

Calcolata sul valore catastale per l’acquirente privato, o sul prezzo per l’acquirente impresa. Minimo € 1.000.

Imposta ipotecaria: € 50 (fissa).
Imposta catastale: € 50 (fissa).
(In questo regime non sono dovuti imposta di bollo e tributi speciali.)

B) Vendita da costruttore o impresa di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine lavori (o oltre, con opzione IVA) — regime IVA:

IVA sul prezzo pattuito: 4% (prima casa), 10% (seconda casa), 22% (immobile di lusso).
Imposta di registro: € 200 (fissa).
Imposta ipotecaria: € 200 (fissa).
Imposta catastale: € 200 (fissa).
Imposta di bollo € 230, tassa ipotecaria € 35, tributi catastali € 55 (fisse).

Sono regole generali: verifichi sempre l’importo esatto prima del rogito per evitare sorprese.

Onorario Notarile
Al notaio spetta un onorario per la stesura del rogito (e, se le parti lo desiderano, del preliminare). È calcolato principalmente sul valore dichiarato dell’immobile.

Altre Spese
Possono comprendere un avvocato per questioni legali, un geometra o architetto per le verifiche tecniche, un traduttore, un’impresa di traslochi e le volture delle utenze.


8. Imposte Annuali sulla Proprietà

IMU (Imposta Municipale Propria). Dal 2020 l’IMU è l’unica imposta comunale sugli immobili (la TASI è stata abolita e in essa accorpata; la vecchia “IUC” non esiste più). L’IMU non è dovuta sull’abitazione principale, salvo che sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). Per gli altri immobili l’aliquota base è dello 0,86%, che i Comuni possono azzerare o aumentare fino all’1,06% (in alcuni casi 1,14%). Si applica sul valore catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per il coefficiente della categoria catastale, e si versa in due rate (16 giugno e 16 dicembre). Sono tenuti al pagamento tutti i proprietari, residenti e non.

TARI (tassa sui rifiuti). È calcolata sulla superficie dell’immobile e sul numero di occupanti, e finanzia la raccolta dei rifiuti.

Utenze. Elettricità, acqua, gas/riscaldamento e telefono: una piccola quota fissa (di norma bimestrale) più i consumi. Al rogito chieda le ultime bollette, così da poter intestare le forniture a suo nome e verificare che non vi siano arretrati che possano bloccare la voltura.

Spese condominiali. Se l’immobile condivide parti comuni (giardino, viale, piscina, ecc.) saranno dovute spese condominiali. Chieda all’amministratore le spese ordinarie annue, eventuali rate da saldare e lavori deliberati non ancora pagati.


9. Agevolazione “Prima Casa” per i Cittadini AIRE
I cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) possono acquistare un immobile in qualsiasi comune italiano con il regime agevolato “prima casa”. La residenza all’estero si documenta con il certificato AIRE o con autocertificazione sostitutiva (Circolare 38/E 2005). Per gli iscritti AIRE l’agevolazione spetta senza l’obbligo di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi (Circolare 19/E 2001). Restano ferme le altre condizioni, in particolare che l’acquirente non sia già titolare, esclusivo o in comunione, di altra abitazione in Italia acquistata con i benefici “prima casa”.




Nota importante
Questa guida ha finalita informative generali e non sostituisce la consulenza di un notaio, avvocato, commercialista, geometra, architetto o altro professionista qualificato. Gli aspetti fiscali, legali e tecnici devono sempre essere verificati caso per caso prima di firmare qualsiasi documento vincolante.