Guide till att Köpa Fastighet i Italien - Veiledning til Kjøp av Eiendom i Italia

Att köpa ett hem är ett av de viktigaste besluten en familj fattar, och det sker sällan mer än ett fåtal gånger i livet. Vi har skrivit den här guiden för att besvara de frågor som våra internationella kunder oftast har om att köpa fastighet i Italien. För allt som inte tas upp här är du välkommen att kontakta oss — vi svarar snabbt och kostnadsfritt.
De många handlingar, servitut, rättigheter och fastighetsregisteruppgifter som ett köp i Italien omfattar kan kännas komplicerade. Att känna till stegen i förväg gör att du kan gå vidare med trygghet och undvika misstag som kan bli kostsamma. Nedan följer de viktigaste stegen och försiktighetsåtgärderna.


1. Inledande Kontroller

När du har besökt flera fastigheter och hittat den rätta bör följande kontroller göras innan du lämnar ett bud:

Kontrollera att fastigheten är fri från inteckningar, belastningar, utmätningar, pågående tvister eller andra anteckningar.

Kontrollera att fastighetsregisterutdraget (visura catastale) står på den rättmätige ägaren och begär ritningen (planimetria) för att se att den stämmer med fastighetens faktiska skick.

Granska åtkomsthandlingen (atto di provenienza) för att fastställa den rättmätige ägaren och eventuella rättigheter eller servitut som belastar fastigheten.


2. Köpanbud

Efter de inledande kontrollerna inleds förhandlingen med ett skriftligt köpanbud (proposta di acquisto). Fråga alltid före undertecknandet om det finns tillkommande kostnader utöver priset, och i så fall vilka och hur mycket.

Anbudet ska vara skriftligt och innehålla fastighetsuppgifter, erbjudet pris, betalningssätt och -tider, tillträdesdag samt giltighetstid. Vid undertecknandet betalas en handpenning, vanligen mellan 2% och 5% av det erbjudna priset (minst cirka 5 000 €), med check ställd till säljaren, som löses in först när förhandsavtalet undertecknas.

Giltighetstiden bör vara kort, normalt 7–10 dagar, inom vilka godkännandet ska meddelas. När säljaren skriver under och accepterar förbinder sig denne att inte sälja fastigheten till någon annan, vilket ger köparen säkerhet om pris och villkor.


3. Skattenummer (Codice Fiscale)

Det första du behöver är ett italienskt skattenummer (codice fiscale). Det är en alfanumerisk kod på 16 tecken som bygger på efternamn, förnamn, födelseort och födelsedatum och som identifierar fysiska personer för skattendamål i Italien. Det utfärdas kostnadsfritt av den italienska skattemyndigheten (Agenzia delle Entrate) eller via ett italienskt konsulat utomlands. Vi hjälper dig gärna att skaffa det.


4. Öppna ett Italienskt Bankkonto

Att öppna ett italienskt bankkonto är nödvändigt — inte bara för att överföra medlen till tillträdet (slutbetalningen sker normalt med italiensk bankcheck), utan även för att betala abonnemang via autogiro och undvika avbrott på grund av obetalda eller borttappade räkningar.


5. Förhandsavtalet (Compromesso)

Nästa steg är förhandsavtalet (contratto preliminare eller compromesso). Det förpliktar båda parter att slutföra köpet inför notarie senast ett visst datum. Äganderätten övergår ännu inte, men parterna är skyldiga att genomföra detta, med tillträde till fastigheten, senast den avtalade tidpunkten. Det måste redan innehålla de väsentliga delarna av det slutliga avtalet.

Den notariella köpehandlingen undertecknas normalt en till tre månader senare; en längre tid kan avtalas om arbeten eller planmässiga anpassningar krävs. Observera att ett accepterat köpanbud redan skapar ett rättsligt bindande förhållande mellan parterna.

Vid undertecknandet av förhandsavtalet betalas en handpenning (caparra confirmatoria), normalt 10–30% av det avtalade priset (ofta cirka 20%). Enligt artikel 1385 i den italienska civillagen gäller: om säljaren frånträder ska denne återbetala handpenningen plus ett lika stort belopp; om köparen frånträder förlorar denne den betalda handpenningen. I båda fallen kan den part som fullgjort i stället begära fullgörelse eller hävning av avtalet jämte skadestånd. Som regel gäller: ju lägre det avtalade priset är, desto högre är den proportionella handpenningen, och omvänt. I vissa fall betalar köparen ett belopp som delbetalning (acconto), vilket räknas som förskott på priset och inte som handpenning.

Förhandsavtalet ska registreras inom 20 dagar från undertecknandet (30 dagar om det upprättas av notarie). Registreringskostnader: en fast registreringsskatt på 200 €, plus stämpelskatt på 16 € per 4 sidor (och i vart fall per 100 rader). Sedan den 1 januari 2025 tillämpas den proportionella registreringsskatten på 0,5% enhetligt på både handpenningen (caparra) och en eventuell delbetalning (acconto), när dessa inte är momspliktiga — tidigare beskattades acconto med 3%. Detta belopp dras senare av från den registreringsskatt som ska betalas vid köpehandlingen.


6. Den Slutliga Köpehandlingen (Rogito)

Den notariella handlingen (rogito), eller det slutliga avtalet, slutför köpet och överför äganderätten från säljare till köpare. Den upprättas av en notarie som köparen väljer och innehåller alla uppgifter som identifierar fastigheten (redan angivna i förhandsavtalet). I vissa fall går parterna direkt till det slutliga avtalet utan förhandsavtal.

Om fastigheten har flera delägare måste alla — eller ett ombud med notariell fullmakt — underteckna. Enligt lag kontrollerar notarien att det inte finns inteckningar, belastningar eller utmätningar hos skattemyndigheten, samt plan- och fastighetsregistermässig korrekthet, och kontrollerar om fastigheten omfattas av särskilda regler (t.ex. bindningar för subventionerat boende, förköpsrätt eller skydd som föremål av historiskt, konstnärligt eller arkeologiskt intresse). Notarien registrerar därefter handlingen i de offentliga registren och förvarar originalet.


7. Köpkostnader

De totala kostnaderna för ett köp i Italien uppgår till ungefär 10–20% av priset, men varierar från fall till fall.

Mäklararvode
Vid köp via en byrå är arvodet cirka 3% av priset plus 22% moms. När affären slutförts tack vare mäklarens medverkan har denne enligt artikel 1755 i civillagen rätt till arvode från båda parter.

Överlåtelseskatter
De tre huvudsakliga skatterna är registreringsskatt (imposta di registro), inteckningsskatt (imposta ipotecaria) och fastighetsregisterskatt (imposta catastale). Vid köp från privatperson är beskattningsunderlaget normalt fastighetstaxeringsvärdet (valore catastale), som ofta är betydligt lägre än marknadsvärdet (regeringen håller på att uppdatera dessa värden). Om köparen köper som bolag är underlaget i stället marknadspriset.

A) Försäljning från privatperson (eller ett företag som inte byggt/renoverat, eller en byggherre som säljer mer än 5 år efter färdigställandet utan momsval) — registreringsskatteregim:
Registreringsskatt: 2% med förmånen ”första bostad” (prima casa); annars 9% (andra bostad). Beräknas på taxeringsvärdet för privata köpare, eller på priset för företagsköpare. Minst 1 000 €.
Inteckningsskatt: 50 € (fast).
Fastighetsregisterskatt: 50 € (fast).
(I denna regim utgår ingen stämpelskatt eller särskilda avgifter.)

B) Försäljning från byggherre eller renoveringsföretag inom 5 år efter färdigställandet (eller därefter, med momsval) — momsregim:

Moms på det avtalade priset: 4% (första bostad), 10% (andra bostad), 22% (lyxbostad).
Registreringsskatt: 200 € (fast).
Inteckningsskatt: 200 € (fast).
Fastighetsregisterskatt: 200 € (fast).
Stämpelskatt 230 €, inteckningsavgift 35 €, fastighetsregisteravgift 55 € (fasta).
Detta är allmänna regler; kontrollera alltid det exakta beloppet före tillträdet för att undvika överraskningar.

Notariearvode
Notarien har rätt till ett arvode för att upprätta köpehandlingen (och, om parterna önskar, förhandsavtalet). Det beräknas huvudsakligen på fastighetens deklarerade värde.

Övriga Kostnader


Dessa kan omfatta en advokat för juridiska frågor, en lantmätare eller arkitekt för tekniska kontroller, en översättare, ett flyttföretag samt överföring av abonnemang.


8. Årliga Fastighetsskatter

IMU (Imposta Municipale Propria). Sedan 2020 är IMU den enda kommunala fastighetsskatten (TASI avskaffades och slogs samman med den; den gamla ”IUC” finns inte längre). IMU tas inte ut på permanentbostaden om den inte är en lyxbostad (fastighetskategorierna A/1, A/8, A/9). För övriga fastigheter är grundsatsen 0,86%, som kommunerna kan sänka till noll eller höja upp till 1,06% (i vissa fall 1,14%). Den tillämpas på taxeringsvärdet uppräknat med 5% och multiplicerat med koefficienten för fastighetskategorin, och betalas i två delar (16 juni och 16 december). Alla ägare, bosatta eller ej, är skyldiga att betala.

TARI (avfallsskatt). Den beräknas utifrån fastighetens yta och antalet boende och finansierar sophämtningen.

Abonnemang. El, vatten, gas/uppvärmning och telefon: en liten fast avgift (normalt varannan månad) plus förbrukning. Be vid tillträdet om de senaste räkningarna så att abonnemangen kan skrivas över på ditt namn och för att säkerställa att det inte finns obetalda skulder som kan blockera överföringen.

Samfällighetsavgifter. Om fastigheten delar gemensamma utrymmen (trädgård, infart, pool osv.) tillkommer samfällighetsavgifter. Fråga förvaltaren om de årliga ordinarie kostnaderna, eventuella obetalda delbetalningar och beslutade arbeten som ännu inte betalats.


9. ”Första Bostad”-Förmån för AIRE-Medborgare

Italienska medborgare bosatta utomlands och registrerade i AIRE (register över italienare bosatta utomlands) kan köpa en fastighet i vilken italiensk kommun som helst med den förmånliga ”första bostad”-regimen. Bosättning utomlands styrks med AIRE-intyget eller en ersättande egen försäkran (cirkulär 38/E 2005). För AIRE-registrerade gäller förmånen utan det vanliga kravet att flytta folkbokföringen till kommunen inom 18 månader (cirkulär 19/E 2001). Övriga villkor kvarstår, särskilt att köparen inte redan — ensam eller gemensamt — äger en annan bostad i Italien som köpts med ”första bostad”-förmåner.

Denna guide är avsedd som allmän information och är uppdaterad till 2026. Skattesatser och regler kan ändras och beror på det enskilda fallet; kontrollera alltid de exakta beloppen med din notarie eller rådgivare innan du slutför ett köp.



NORSK

Å kjøpe en bolig er en av de viktigste beslutningene en familie tar, og det skjer sjelden mer enn noen få ganger i livet. Vi har skrevet denne veiledningen for å besvare spørsmålene som våre internasjonale kunder oftest har om å kjøpe eiendom i Italia. For alt som ikke er omtalt her, er du velkommen til å kontakte oss — vi svarer raskt og gratis.

De mange dokumentene, servituttene, rettighetene og matrikkelopplysningene som et kjøp i Italia omfatter, kan virke kompliserte. Å kjenne stegene på forhånd gjør at du kan gå videre med trygghet og unngå feil som kan bli kostbare. Nedenfor følger de viktigste trinnene og forholdsreglene.

1. Innledende Kontroller

Når du har besøkt flere eiendommer og funnet den rette, bør følgende kontroller utføres før du gir et bud:

Kontroller at eiendommen er fri for pant, heftelser, utlegg, pågående tvister eller andre tinglysninger.

Sjekk at matrikkelutskriften (visura catastale) står på den rettmessige eieren, og be om plantegningen (planimetria) for å bekrefte at den stemmer med eiendommens faktiske tilstand.

Gjennomgå hjemmelsdokumentet (atto di provenienza) for å fastslå den rettmessige eieren og eventuelle rettigheter eller servitutter som hviler på eiendommen.


2. Kjøpetilbud

Etter de innledende kontrollene starter forhandlingen med et skriftlig kjøpetilbud (proposta di acquisto). Spør alltid før signering om det finnes tilleggskostnader ut over prisen, og i så fall hvilke og hvor mye.

Tilbudet må være skriftlig og inneholde eiendomsopplysninger, tilbudt pris, betalingsmåte og -frister, overtakelsesdato samt gyldighetstid. Ved signering betales et depositum, vanligvis mellom 2% og 5% av tilbudt pris (minst rundt 5 000 €), med sjekk utstedt til selgeren, som først innløses når den foreløpige avtalen signeres.

Gyldighetstiden bør være kort, normalt 7–10 dager, hvor aksepten må meddeles. Når selgeren signerer og aksepterer, forplikter vedkommende seg til ikke å selge eiendommen til andre, noe som gir kjøperen sikkerhet for pris og vilkår.


3. Skattenummer (Codice Fiscale)

Det første du trenger, er et italiensk skattenummer (codice fiscale). Det er en alfanumerisk kode på 16 tegn basert på etternavn, fornavn, fødested og fødselsdato, som identifiserer fysiske personer for skatteformål i Italia. Det utstedes gratis av den italienske skattemyndigheten (Agenzia delle Entrate) eller via et italiensk konsulat i utlandet. Vi hjelper deg gjerne med å skaffe det.


4. Åpne en Italiensk Bankkonto

Å åpne en italiensk bankkonto er avgjørende — ikke bare for å overføre midlene til oppgjøret (sluttbetalingen skjer normalt med italiensk bankremisse), men også for å betale abonnementer via avtalegiro og unngå avbrudd på grunn av ubetalte eller bortkomne regninger.


5. Den Foreløpige Avtalen (Compromesso)

Neste trinn er den foreløpige avtalen (contratto preliminare eller compromesso). Den forplikter begge parter til å fullføre kjøpet hos notar innen en bestemt dato. Eierskapet overføres ennå ikke, men partene er forpliktet til å gjøre dette, med overtakelse av eiendommen, innen den avtalte fristen. Den må allerede inneholde de vesentlige elementene i den endelige avtalen.

Det notariale skjøtet signeres normalt én til tre måneder senere; en lengre frist kan avtales dersom arbeider eller reguleringsmessige tilpasninger er nødvendige. Merk at et akseptert kjøpetilbud allerede skaper et rettslig bindende forhold mellom partene.

Ved signering av den foreløpige avtalen betales et depositum (caparra confirmatoria), normalt 10–30% av avtalt pris (ofte rundt 20%). Etter artikkel 1385 i den italienske sivillovboken gjelder: trekker selgeren seg, må vedkommende tilbakebetale depositumet pluss et tilsvarende beløp; trekker kjøperen seg, taper vedkommende det innbetalte depositumet. I begge tilfeller kan den parten som har oppfylt, i stedet kreve oppfyllelse eller heving av avtalen med erstatning. Som regel gjelder: jo lavere avtalt pris, desto høyere er det forholdsmessige depositumet, og omvendt. I noen tilfeller betaler kjøperen et beløp som delbetaling (acconto), som regnes som forskudd på prisen og ikke som depositum.

Den foreløpige avtalen må registreres innen 20 dager etter signering (30 dager dersom den opprettes av notar). Registreringskostnader: en fast registreringsavgift på 200 €, pluss stempelavgift på 16 € per 4 sider (og uansett per 100 linjer). Fra 1. januar 2025 anvendes den forholdsmessige registreringsavgiften på 0,5% likt på både depositumet (caparra) og en eventuell delbetaling (acconto), når disse ikke er merverdiavgiftspliktige — tidligere ble acconto beskattet med 3%. Dette beløpet trekkes senere fra registreringsavgiften som skal betales ved skjøtet.


6. Det Endelige Skjøtet (Rogito)

Det notariale dokumentet (rogito), eller den endelige avtalen, fullfører kjøpet og overfører eierskapet fra selger til kjøper. Det utarbeides av en notar valgt av kjøperen og inneholder alle opplysninger som identifiserer eiendommen (allerede angitt i den foreløpige avtalen). I noen tilfeller går partene rett til den endelige avtalen uten en foreløpig avtale.

Hvis eiendommen har flere sameiere, må alle — eller en representant med notarialfullmakt — signere. Etter loven kontrollerer notaren at det ikke finnes pant, heftelser eller utlegg hos skattemyndigheten, samt regulerings- og matrikkelmessig korrekthet, og kontrollerer om eiendommen er underlagt særskilte regler (f.eks. bindinger for subsidierte boliger, forkjøpsrett eller vern som gjenstand av historisk, kunstnerisk eller arkeologisk interesse). Notaren tinglyser deretter dokumentet i de offentlige registrene og oppbevarer originalen.


7. Kjøpskostnader

De samlede kostnadene ved et kjøp i Italia utgjør omtrent 10–20% av prisen, men varierer fra sak til sak.

Meglerhonorar

Ved kjøp gjennom et byrå er honoraret rundt 3% av prisen pluss 22% merverdiavgift. Når handelen er fullført takket være meglerens medvirkning, har vedkommende etter artikkel 1755 i sivillovboken rett til honorar fra begge parter.


Overføringsavgifter

De tre viktigste avgiftene er registreringsavgift (imposta di registro), panteavgift (imposta ipotecaria) og matrikkelavgift (imposta catastale). Ved kjøp fra en privatperson er beregningsgrunnlaget normalt matrikkelverdien (valore catastale), som ofte er betydelig lavere enn markedsverdien (regjeringen oppdaterer for tiden disse verdiene). Hvis kjøperen kjøper som selskap, er grunnlaget i stedet markedsprisen.

A) Salg fra en privatperson (eller et selskap som ikke har bygd/renovert, eller en utbygger som selger mer enn 5 år etter ferdigstillelse uten mva-valg) — registreringsavgiftsregime:

Registreringsavgift: 2% med fordelen ”første bolig” (prima casa); ellers 9% (andre bolig). Beregnes på matrikkelverdien for private kjøpere, eller på prisen for selskapskjøpere. Minst 1 000 €.
Panteavgift: 50 € (fast).
Matrikkelavgift: 50 € (fast).
(I dette regimet påløper ikke stempelavgift eller særskilte gebyrer.)


B) Salg fra en utbygger eller et renoveringsselskap innen 5 år etter ferdigstillelse (eller senere, med mva-valg) — mva-regime:

Mva på avtalt pris: 4% (første bolig), 10% (andre bolig), 22% (luksusbolig).
Registreringsavgift: 200 € (fast).
Panteavgift: 200 € (fast).
Matrikkelavgift: 200 € (fast).
Stempelavgift 230 €, pantegebyr 35 €, matrikkelgebyr 55 € (faste).
Dette er generelle regler; kontroller alltid det nøyaktige beløpet før oppgjøret for å unngå overraskelser.

Notarhonorar

Notaren har rett til et honorar for å utarbeide skjøtet (og, dersom partene ønsker det, den foreløpige avtalen). Det beregnes hovedsakelig på eiendommens deklarerte verdi.


Andre Kostnader

Disse kan omfatte en advokat for juridiske spørsmål, en oppmåler eller arkitekt for tekniske kontroller, en oversetter, et flyttebyrå samt overføring av abonnementer.


8. Årlige Eiendomsskatter

IMU (Imposta Municipale Propria). Siden 2020 er IMU den eneste kommunale eiendomsskatten (TASI ble avskaffet og slått sammen med den; den gamle ”IUC” finnes ikke lenger). IMU ilegges ikke primærboligen med mindre den er en luksusbolig (matrikkelkategoriene A/1, A/8, A/9). For andre eiendommer er grunnsatsen 0,86%, som kommunene kan senke til null eller heve opp til 1,06% (i noen tilfeller 1,14%). Den anvendes på matrikkelverdien oppjustert med 5% og multiplisert med koeffisienten for matrikkelkategorien, og betales i to deler (16. juni og 16. desember). Alle eiere, bosatt eller ikke, er pliktige til å betale.

TARI (avfallsavgift). Den beregnes ut fra eiendommens areal og antall beboere og finansierer renovasjonen.

Abonnementer. Strøm, vann, gass/oppvarming og telefon: en liten fast avgift (normalt annenhver måned) pluss forbruk. Be ved oppgjøret om de siste regningene slik at abonnementene kan overføres til ditt navn, og for å bekrefte at det ikke finnes restanser som kan blokkere overføringen.

Fellesutgifter. Hvis eiendommen deler fellesarealer (hage, innkjørsel, basseng osv.), påløper fellesutgifter. Spør forvalteren om de årlige ordinære kostnadene, eventuelle utestående delbetalinger og vedtatte arbeider som ennå ikke er betalt.


9. ”Første Bolig”-Fordel for AIRE-Borgere

Italienske statsborgere bosatt i utlandet og registrert i AIRE (register over italienere bosatt i utlandet) kan kjøpe en eiendom i hvilken som helst italiensk kommune under det gunstige ”første bolig”-regimet. Bosetting i utlandet dokumenteres med AIRE-attesten eller en erstattende egenerklæring (rundskriv 38/E 2005). For AIRE-registrerte gjelder fordelen uten det vanlige kravet om å flytte folkeregistrert adresse til kommunen innen 18 måneder (rundskriv 19/E 2001). De øvrige vilkårene består, særlig at kjøperen ikke allerede — alene eller i fellesskap — eier en annen bolig i Italia kjøpt med ”første bolig”-fordeler.


Denne veiledningen er ment som generell informasjon og er oppdatert til 2026. Skattesatser og regler kan endres og avhenger av det enkelte tilfellet; kontroller alltid de nøyaktige beløpene med din notar eller rådgiver før du fullfører et kjøp.